Dubai: Pembeli pengguna akhir yang mencari rumah dengan harga antara Dh1 juta hingga Dh3 juta membuat pengembalian yang kuat ke pasar properti Dubai, semakin mendorong pengembang terburu-buru untuk meluncurkan proyek yang termasuk dalam kisaran harga ini.
Kembalinya permintaan juga dapat dilihat pada peningkatan kesepakatan hipotek yang ditandatangani pada tahun berjalan, sumber industri perbankan mengkonfirmasi. April dan Mei telah dinilai sebagai ‘luar biasa’ untuk permintaan hipotek, karena pembeli pengguna akhir mengunci pembiayaan financial institution untuk mengikuti apa yang dapat mereka siapkan sebagai ekuitas.
Pembelian dengan harga menengah inilah yang membuat pasar properti Dubai yang sedang berlangsung melonjak tajam, bahkan saat di ujung atas pasar, lebih banyak kesepakatan terjadi di Dh400 juta plus. (Apa pun ukuran kesepakatannya, tema yang diulang adalah bahwa pembeli/investor berencana untuk menjadi penduduk UEA untuk waktu yang lama.)
Di tengah semua ini, pembeli rumah dengan harga menengah – mayoritas dari mereka adalah investor pertama kali di actual estat Dubai – tidak dibujuk untuk memasuki pasar. Meskipun ada 10 kenaikan suku bunga sejak Maret 2022, di mana hipotek dengan suku bunga tetap sekitar 5 persen dan suku bunga mengambang naik hingga 7 persen atau sekitar itu.
“Kami melihat harga pembelian rata-rata Dh2,8 juta, sementara 46 persen dari pemohon kami membeli di bawah Dh2 juta,” kata Michael Hunter, CEO dan salah satu pendiri Holo yang berbasis di Dubai, platform penasehat hipotek. “Karena harga rumah naik, jenis properti yang dibeli mungkin berubah.
“Rencana pembayaran standar akan melihat pengembang mengambil pembayaran 20 persen selama konstruksi dengan sisanya serah terima. Jika Anda membeli offplan, Anda dapat membiayai saldo setelah properti siap untuk diserahterimakan.
“Alasan lebih banyak orang memilih properti offplan bukan karena rencana pembayaran pengembang, melainkan kurangnya pasokan properti dengan harga bagus yang memenuhi kebutuhan pembeli. Seperti yang kita lihat pergeseran dari investor-pembeli ke pengguna akhir, preferensi akan selalu menjadi properti siap pakai.
“Tapi ketika tidak ada properti dalam anggaran yang memenuhi kriteria pemilik rumah, mereka memilih untuk membatalkan rencana.”
Kami melihat pembeli memilih periode suku bunga tetap yang lebih pendek, antara 1-5 tahun. Secara historis kami akan melihat tarif tetap 5 tahun menjadi norma sedangkan sekarang kami melihat pembeli memilih 1-3 tahun.
– Michael Hunter dari Holo
‘Casares’ Abu Dhabi | Peluncuran terus terjadi. Di Abu Dhabi, Bloom Holding, telah meluncurkan tahap ketiga – ‘Casares’ – di komunitas Bloom Dwelling. Dengan investor yang telah menunjukkan preferensi yang nyata untuk ruang hidup yang lebih besar, rilis terbaru hadir dalam townhouse dengan dua dan tiga kamar tidur. Harga mulai dari Dh1,6 juta. Fase ini harus siap di Q1-26.
Kredit Gambar: Disediakan
‘Desa California’ Dubai | Fase 2 ‘California Village’ di Dubai telah dijual, dengan townhouse tiga kamar tidur dan vila lima kamar tidur. Penyelesaian yang direncanakan ditetapkan pada tahun 2025. Investor dapat memilih struktur pembayaran offplan selama tujuh tahun, dengan 30 persen selama konstruksi. Infracorp adalah pengembang dan dengan Betterhomes sebagai agen penjualan. Proyek ini mudah dijangkau dari Jalan Sheikh Mohammed bin Zayed dan Jalan Sheikh Zayed Bin Hamdan Al Nahyan. Unit adalah harga dari Dh2,8 juta.
Kredit Gambar: Disediakan
Saatnya pengiriman di Sharjah’s ‘The Boulevard’ | Grasp-developer Arada telah menyelesaikan 585 rumah di The Boulevard di Aljada. Blok sembilan lantai tersebut terletak di sebelah jalan Boulevard Timur utama Aljada. Apartemen dengan satu, dua, dan tiga kamar tidur hadir dalam berbagai ukuran dan denah lantai, dan terutama ditujukan untuk para lajang, pasangan muda, dan keluarga. Harga awal Rp 450.000.
Kredit Gambar: Disediakan
Salah satu proyek baru Palm, penghargaan kontraktor utama Serenia Dwelling telah jatuh ke Khansaheb. Pengembangnya adalah Banian FZCO, yang sebelumnya membangun Serenia Residences The Palm pada 2018. Proyek saat ini, dengan 226 apartemen, dijadwalkan serah terima pada Q1-26. Salah satu unit sky mansion bernilai Dh200 juta plus.
Kredit Gambar: Disediakan
Grup Biro Kereta Api China ke-18 menang besar | Grup Biro Kereta Api China ke-18 telah dikonfirmasi sebagai kontraktor utama untuk ‘Menara Al Habtoor’ di Dubai. Proyek ini bernilai Dh3,7 miliar. Menara ini akan memiliki 1.701 kunci di atas space seluas 3,51 juta kaki persegi dalam format 81 lantai (G+7+73).
Kredit Gambar: Disediakan
Keraguan pembeli itu akan hilang – dan hilang
Memeriksa angka tahun-ke-tanggal, satu hal yang jelas. Tidak ada tanda-tanda keraguan pembeli akhir pada akhir tahun 2022 ketika suku bunga hipotek terus meningkat dan banyak yang memutuskan untuk menunda pembelian. Sumber-sumber sektor perbankan pada saat itu berbicara tentang penurunan 30-40 persen dalam pencairan hipotek mereka selama kuartal keempat.
Keraguan itulah yang menguntungkan pengembang saat mereka menyemai pasar dengan peluncuran baru di luar rencana. Lokasi seperti JVC, Expo Metropolis dan Dubai South, Al Furjan, peluncuran baru di JLT dan di tempat lain diuntungkan karena para investor ini akhirnya memutuskan untuk lebih baik membeli sekarang. Ini adalah temper yang berlaku di kalangan pengguna akhir. Dan jika Federal AS memutuskan untuk menahan lebih banyak kenaikan suku bunga, suasana hati itu masih bisa bertahan lama.
Ketika kita melihat pasar properti umum Dubai – dan bahkan pasar utama kelas bawah – ini mungkin yang tersibuk yang pernah kita alami. Tingkat aktivitas sepertinya tidak akan melambat memasuki H2-23
– Mark Castley dari LuxuryProperty.com
Lihatlah opsi harga menengah
“Karena kinerja yang kuat dari sektor kemewahan dan ultra-mewah Dubai, hal ini membuat harga sejumlah peserta yang sekarang membeli ruang pasar menengah,” kata Abdullah Alajaji, CEO dan pendiri Pushed Properties. “Dengan demikian memacu peningkatan permintaan.”
Orang Cina semakin aktif
Jika pembeli Rusia dan Eropa lainnya paling sibuk di pasar properti lokal, lebih banyak tanda mulai menunjukkan aliran masuk dana China. “Kami berharap untuk melihat modal yang signifikan datang dari China dan bagian lain Asia sepanjang tahun dan mengarah ke tahun depan,” kata Alajaji, menggemakan sentimen banyak orang di industri ini. “Ketika datang ke Eropa, Jerman, Prancis, dan Inggris sangat aktif selama 3 tahun terakhir.”
Namun untuk pasar sekunder, sebagian besar transaksi dari pembeli luar negeri menggunakan ekuitas mereka sendiri tanpa menggunakan pinjaman financial institution untuk hipotek. Bagi kami, 92% dari semua transaksi sekunder yang dilakukan oleh bukan penduduk dibiayai melalui ekuitas sendiri
– Abdullah Alajaji dari Pushed Properties
Banyak agen perumahan dan pengembang akan mengasah keterampilan bahasa mereka dalam bahasa Mandarin. Portal properti Bayut.com mengatakan ini adalah yang pertama di pasar properti UEA yang memperkenalkan opsi bahasa Mandarin di situs tersebut.
Haider Ali Khan, adalah Kepala Dubizzle Group MENA dan CEO Bayut dan dubizzle. Dia menyatakan langkah itu mutlak diberikan berdasarkan apa yang mungkin berjalan dengan baik. “Melihat meningkatnya minat investor China di kawasan ini, pengenalan opsi bahasa China sangat selaras dengan misi kami untuk memberikan pengalaman pencarian properti yang lancar.”
Apa yang harus Anda beli – siap atau tidak direncanakan?
Nilai properti Dubai telah tumbuh lebih dari 20 persen dalam 12 bulan terakhir. Sejauh ini, tanda-tanda stabilisasi harga belum terlihat.
Mark Castley, CEO LuxuryProperty.com, mengatakan mendapatkan harga yang tepat untuk rumah offplan adalah soal waktu bagi pembeli.
“Offplan masih menawarkan ambang pembelian yang lebih rendah – asalkan pembeli bisa mendapatkan stok awal,” kata Castley. “Begitu proyek offplan berlanjut ke pasar penjualan kembali, kurangnya stok akan mendorong harga naik.
“Belum ada stabilisasi antara sekunder dan offplan. Pasar sekunder terus bergerak dengan kecepatan luar biasa dengan nilai properti yang masih terus meningkat.”
Daftar turun?
Castley tidak melihat adanya penurunan besar dalam daftar rumah siap pakai untuk dijual di Dubai. Apa yang berubah adalah daftar ‘palsu’ telah menghilang setelah Departemen Pertanahan Dubai menindak tahun lalu. Aturan yang lebih ketat telah membawa transparansi baru ke dalam keseluruhan proses. (SLJJ juga mengamanatkan persyaratan yang sulit sebelum agen atau perusahaan properti bahkan dapat menempatkan rumah untuk dijual.)
“Dengan banyaknya itemizing palsu yang menghilang dari portal, ini mungkin memberi kesan bahwa itemizing melambat,” kata Castley. “Tim kami pasti akan mengatakan sebaliknya dengan tingkat aktivitas yang mereka lihat.”
