Dubai: Penyewa di Dubai yang berharap untuk memperlambat kenaikan sewa pada paruh kedua tahun 2023 sepertinya tidak akan mendapatkan keinginan mereka. Sewa – baru dan diperbarui – dalam beberapa minggu mendatang akan melihat tuan tanah mendapatkan tingkat permintaan yang lebih tinggi, apakah itu rumah di Palm atau yang baru dikirim di komunitas perumahan tingkat menengah di Arjan.
CBRE konsultan actual property menemukan bahwa pada akhir Mei, sewa rata-rata di Dubai tumbuh sebesar 24,2 persen selama periode 12 bulan. Sumber pasar lain mengatakan bahwa bahkan di lokasi-lokasi yang telah melihat properti baru dikirimkan pada tahun berjalan, tidak ada banyak perlambatan pada kenaikan sewa. (Perkiraan menunjukkan sekitar 15.000-18.000 rumah baru siap ditempati oleh pengguna akhir dan penyewa sepanjang tahun ini.)
“Mungkin diperlukan 50.000-60.000 rumah lagi untuk membuat perbedaan dan memperlambat kenaikan sewa,” kata seorang analis pasar. “Ini perlu dikirimkan dalam 12 bulan ke depan untuk benar-benar memperlambat segalanya.”
Apakah itu akan terjadi? Konsensus di antara sumber industri adalah bahwa 25.000-30.000 rumah tambahan akan siap pada akhir tahun ini. Dan tidak cukup untuk benar-benar memperlambat kenaikan harga sewa. Karena permintaan seperti lebih banyak pendatang baru yang tinggal di Dubai.
Lokasi yang terjangkau sedang mengejar
Saat ini, semua lokasi hunian yang sudah mapan dan sedang berkembang di Dubai telah mengalami kenaikan sewa dua digit – dan nilai properti – meningkat. Ambil Dubai Selatan, misalnya. Destinasi multiguna yang sangat besar ini telah menyaksikan nilai sewa dan properti tetap stabil pada tahun 2021, ketika lokasi Dubai yang sudah mapan – Marina, Downtown, dan Palm – mulai meningkat.
Ini tidak terjadi lagi – tetapi dengan beberapa perbedaan. “Di Dubai Selatan, kenaikan sewa (sebesar 15 persen) telah jauh melampaui kenaikan nilai properti (26 persen) dalam 12 bulan hingga Juni,” kata Altaf Abbas, Kepala Riset di konsultan GCP.
“Ini karena apartemen dan vila baru telah menarik pengguna akhir, seperti halnya pembangunan lama di sana.”
Harga sewa apartemen dua kamar tidur siap huni di Dubai Selatan berkisar antara Dh60.000-Dh65.000, berdasarkan daftar di portal properti terkemuka. Mereka yang berada di Expo Village harganya lebih tinggi, di Dh80.000 plus
Menyewa masih merupakan pilihan terbaik?
Situasi di lokasi perumahan pasar menengah yang sedang berkembang pesat – Arjan – menunjukkan dinamika lain.
“Sewa naik lebih banyak di Arjan bahkan dengan semua peluncuran proyek offplan baru dan serah terima rumah yang telah selesai baru-baru ini,” kata Abbas. “Orang akan mengira ini akan mengurangi kenaikan sewa – tetapi ternyata tidak. Alasannya karena lebih mahal untuk menggadaikan properti di Arjan saat ini daripada menyewa di sana.
“Properti offplan rata-rata dijual dengan harga Dh1.250 per kaki persegi, sementara stok siap pakai di Arjan sekitar Dh850.” (Dan tidak banyak unit siap yang tersedia…)
Unit dua kamar tidur di Arjan saat ini terdaftar dengan harga rata-rata Dh70.000 ke atas.
Bawa kembali skema sewa-untuk-sendiri?
Dalam peningkatan pasar saat ini, sebagian besar pengembang di Dubai belum serius menawarkan skema sewa-untuk-sendiri untuk penyewa mereka yang ingin beralih menjadi pembeli. Mereka mungkin tidak memiliki alasan untuk melakukannya karena peluncuran offplan mereka memenuhi banyak permintaan dari investor, dari sini dan luar negeri.
Banyak dari investor ini bertaruh besar bahwa permintaan sewa – dan kenaikan tarif – di Dubai akan terus berpengaruh untuk waktu yang lebih lama lagi. “Saya memiliki investor luar negeri yang ingin membeli dalam jumlah besar – sekitar 20 apartemen siap pakai masing-masing seharga atau sekitar Dh1 juta – dan menempatkannya untuk disewakan,” kata seorang pengembang. “Setiap investor di actual estat Dubai memperhatikan kota yang menambah foundation populasinya.”
Tetapi jika pengembang serius menginginkan lebih banyak pengguna akhir, menawarkan skema sewa-untuk-sendiri adalah cara yang harus dilakukan, desak beberapa sumber pasar.
Pengguna akhir juga perlu menjadi fokus pengembang
“Semakin banyak penduduk di Dubai yakin bahwa mereka perlu membeli rumah sendiri di sini,” kata seorang agen perumahan. “Nilai properti dan tingkat hipotek yang lebih tinggi mungkin menjadi pencegah, oleh karena itu mereka perlu ditawari opsi pembayaran seperti sewa untuk dimiliki.
“Fokus pada investor saja tidak akan menambah kedalaman pasar. Seperti yang terjadi pada tahun 2021 – ketika gelombang pasar properti Dubai saat ini melonjak – kebutuhan akan lebih banyak pembelian oleh pengguna akhir.”
Baik di Palm atau Dubai South, atau di mana pun mereka mendapatkan pilihan.
